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作为大家都关注的热门区域，“德胜”两个字仿佛金字招牌，吸引着全北京家长的心。

这个片区多以老破小的形象示人，不过让人意想不到的是，住宅产权的纯新房将要面世了。

时间节点是2022年。

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这个项目叫做“小西天东里”，就在育翔小学的旁侧，是原地危改回迁房。

它作为北京邮电大学的教职工宿舍，建成于上世纪50年代，曾经处于危房状态。根据校区总体规划，北京邮电大学利用小西天校区部分自用土地进行危旧房改造建设职工住宅。

2019年启动改造，预计2022年建成。

该项目总占地面积2.95万平方米，总建筑面积8.82万平方米。容积率为3.0。

其中，回迁房住宅6.35万平方米，居住公共服务设施0.13万平方米，地下2.29万平方米。

从这些数字可以看出，体量是不小的。

规划图可以看到，住宅楼有三栋，1号楼21层（东西朝向），2号楼18层（南北朝向）。两梯四户，高层塔板结合。新小区人车分流，有地下停车场。

这个新房项目有两点非常之“香”。第一是原地回迁，北二环外、北三环内，西城德胜片区的绝佳位置。

第二是房屋产权性质为”按经济适用房管理的商品房“（也就是二类经济适用房）,70年大产权。

划重点，拆哥之前讲过，拆哥之前讲过，拿到房本以后没有5年封闭期，直接可以上市交易。

二手房交易时，除正常缴纳契税、增值税、个税外，还需要补交3%的土地出让金。

但无论如何，也是幸福+幸运，太划算了。

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这批年长的北邮老师业主，必将投来一道道同行们的艳羡目光。

要知道，北京的大学青年老师们，居住问题也被广泛关注。比如中关村某大学，搬迁到青龙湖，貌似可以“购买”50年使用权，也需要支付大概15000/平米的价格。

还有大量的高级别大学，”青教“的住房问题也不太好解决，公租房也需要排队。

关键，“小西天东里”是比中骏天宸还要新的新住宅。最小面积50平米起步，还有110平米的南北三居。

这个房子未来上市后值多少钱？预计起步价应该是16万/平米了。参考案例是月坛的“南礼士路46号院”，容积率更高的回迁新房，现在二手房也是16万起步，没有受到“回迁房”三个字的影响（参见拆哥文章：租赁置换！西2环月坛“老破小”的新方案？）。

就拿同处德胜板块的金胜嘉园（德胜里二区）来说，2011年建成时也是二类经适房小区，目前的均价在17万的房价基准线上方。

德胜片区的挂牌价、成交量是否下降很多？可以入手了么？

根据我的研判，德胜房子的分化也很明显。

拆哥房产群里反馈的信息，目前德胜“次新小区”的成交价，变化并不大，均价还是17-18万。就在9月初，德胜佳苑楼层并不算好的房子，依旧维持着挂牌3天即售出的热度。

这个德胜佳苑，建成年代在2007-2009年，目前的挂牌均价和9月初变化不大，还是17-18万的区间值。

虽然北侧紧邻医院，但确实稀缺——低密度洋房。

位置相对偏北一些的阳光丽景，2004年落成，商品房小区，目前的均价也是在17万以上，个别大户型的挂牌价有被拉到16万多。

仅次于“小西天东里”的新房，当然属于中骏天辰，2019年底才交房的德胜高端小区，园林、会所、泳池齐备，住宅只有3室2厅和4室2厅两种大户型，目前均价值得注意——18万和12万有分水岭，为何？

它的住宅是70年产权，后面还有一栋商业产权的“公寓”。要知道，西城再金贵，商业公寓无法落户，也是没有了核心价值，房价打6折也就在所难免了。

还有北三环上的华尊大厦和华龙大厦，虽也属于德胜片区，也都是建成于2003年左右，70年产权的商品房，可因多为150平甚至200平以上的大户型，且多数房源之前被用于出租办公，所以目前的均价基本都在8万左右。

德胜的老房就没有那么幸运了。与“小西天东里”同为育翔辐射圈的“新风南里”，网传中介发的一幅图是这样的——

要知道，之前它的房价最高触及小户型18万的天花板，居然有不到12万的？我觉得和市场情绪+业主急售有关，也和它的楼层（无电梯的6层）有关。真实的价格因户型而异，但无论如何，下跌10%也是有的了。

2022年，德胜门最新房会带来如何的市场风云？让我们拭目以待。@跟着拆哥看房

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