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图片来源：东方IC

这是严肃君的第514篇推送

2021年第三批供地12月27日才刚结束，31日晚北京规自委就挂出了15宗用地预申请名单。

只给了土拓小伙伴们4个工作日的喘息时间~

15宗用地涉及通州、朝阳、丰台、顺义、大兴、房山、门头沟、平谷和延庆，总面积约77公顷，总建筑规模约142万平。

图片来源：严肃买房报告

看下来，地块情况可以总结为三个字---

没惊喜。

01

熟面孔的老套路

首先，地块几乎都是见过一面，甚至多面的老朋友。

7宗为2021年二批次集中供地延期地块，4宗为各区已公布的拟供应地块，只有4宗是新面孔，分别为朝阳崔各庄地块，门头沟两地块，以及延庆一宗。

其中，朝阳崔各庄地块，执行套内7090限制，配建4400平保障性租赁住房。区域内集中供应1946套改善产品，截至2021年底网签去化成绩仅8.7%。

门头沟俩地块，唯二附图上带等高线的宅地，低容积率别墅项目预订。

其次，土地竞买规则上，常规套路。

“高标准”，“摇号”，“现房销售”依然是调控包里高频使用的招数。12宗地块涉及高标准，9宗地块涉及摇号，6宗地块涉及现房销售。

这就意味着，开发商想要拿地，不仅要靠实力进入摇号环节，还要再拼运气。

唯一一点变化是，有6宗宅地当现场转为摇号确定竞得人时，参与摇号的开发商都要承诺建设高标准住宅。

当然，如果到不了摇号环节，叠加技能没办法展现杀伤力。

02

玻璃碴里嗑糖

不过，仔细找找还是能在玻璃碴里嗑到糖的。

举个例子，朝阳王四营L04地块，用地预申请时调整出让条件，无需配建保障性租赁住房，这样一来，调整后的楼面价与二批次配建13900平保障房时相比，成本下调近7000元/平。

再如丰台东河沿地块，起始楼面价约3.3万-3.4万/平，该区域内一批次入市地块成交楼面价达4.5万/平，楼面价价差达1万+。

据悉，东河沿地块销售指导价范围在6-7万/平之间，如此一来，楼地差变大，也增加了开发商的利润空间。

对开发商而言，有利润，账才能算得过来；而对购房者而言，楼地差增大=安全感up。

自限竞房时代开始，收房维权焦虑持续至今，楼盘实际利润率过低，开发商种种减配压缩成本，导致近几年新房质量下降。

土地端给足开发商利润空间，传导至买房端则是交房质量相对更有保障。

03

预挂地＝预备役

种种迹象来看，有形的手也在不断调整出让土地条件，试图在控制房价与调动开发商积极性之间寻找平衡。

用地预申请可以看作是预备役，与正式供地之间，就差了一个报名的开发商。

这些预申请地块报名时间最长达11个月，给足了开发商算账、考虑的时间。如果有房企报名，则预申请地块转正，进入集中供地序列入市；即便无人报名，最终也不会以流拍之名告终。

再直白点，预申请地块都不是尖儿货，如果一股脑放进集中供地名单里，只能让开发商更冷静。

而大家期待的昌平地块、丰台亚林西地块等等，小道消息是，1月6号集中上架。

图片来源：严肃买房报告

截至1月5日，已有丰台、昌平、大兴、亦庄经济开发区、顺义5个区发布2022拟供应计划。

大盘来看，丰台地块抢眼，7宗地块位于五环内。去年没能上架的三环里纪家庙、亚林西地块再次出现，豪宅项目再添两盘。

近两年8万+豪宅成交量猛涨，据网易房产数据中心显示，2021年8万+豪宅总计成交4849套，同比增长179%。高成交量背后，是高端改善产品需求的井喷。

在丰台土地推介会上，纪家庙、亚林西地块展台咨询的开发商最多，内城豪宅用地受追捧，恰恰从侧面印证了市场走向。

昌平拟供应宅地重仓未来科学城。一方面，随着区域内企业不断入驻，置业需求在增长；另一方面，未来科学城内新房去化接近尾声，想要达到职住平衡，还需供应不同类型的住宅产品。

这与北京整体供地逻辑相匹配，所以能看到，2021年集中供地至今，大部分宅地是在各产业集聚中心周围。

而大家更关注海淀会不会供地，朝阳太阳宫地块能否在一批次现身，严肃君也拭目以待。

互动时刻：

相较于2021年一批次3月31日的供地时间，2022年集中供地似乎来得太早了些。

寒冬料峭时节，土地市场能否率先回暖？欢迎留言与严肃君讨论~

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