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　　事件：12 月8 日至10 日，中央经济工作会议在北京举行，关于房地产行业的直接表述为“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

　　再提“房住不炒”：前一周中央政治局会议上关于房地产表述为“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，没有提及“房住不炒”，本次中央经济工作会议再度提及，表明了“房住不炒”作为房地产行业主基调的坚决性及长期性。

　　保障性住房建设持续推进：无论是中央政治局会议还是中央经济工作会议，关于房地产的表述多次提及保障性住房尤其租赁住房的加快推进，在“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的长效机制下，极具民生属性的保障性住房建设预计将持续推进。

　　“满足合理住房需求、促进行业良性循环”与政治局会议表述一致：这部分表述与刚刚结束的中央政治局会议表述一致，短期来看前期偏紧的按揭政策(利率、额度、放贷时间等)有望改善，此外政策面对房地产产业链整体有望进行呵护与规范。

　　投资建议：总体来看“房住不炒”及保障性住房建设作为房地产行业长效机制的主基调没有改变，短期来看，1)因城施策背景下部分城市可能出台行业托底政策，2)供给端及需求端资金面预计将加速放松，销售环比有望好转，但考虑到年初高基数，明年初同比仍有压力，此外房企依然面临明年及展期部分还款压力，开工及投资预计将有一定滞后，3)流动性吃紧的颈部甚至腰部房企挺过眼前的困难“活下来”可能可以达成，但长期来看，公司间预计依然会继续分化，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企才能“活得更好”。投资上，短期可以考虑二线弹性标的，长期可以关注，1)优质龙头及部分民企万科、保利、旭辉(未覆盖)等，2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

　　风险提示：疫情发展超出预期、调控政策及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售表现不及预期

（文章来源：长城证券）

文章来源：长城证券

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