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以下内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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提问：房姐，现在东城入个学区好，还是去其它位置买房投资，现在还没生宝宝，按计划3年后宝宝出生。东城看到一套，还比较中意，又担心等到娃上学，到时学区有变化。纠结要不要去朝阳直接投资一到两套算了

回答：关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座

第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其他地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。北京可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有风险的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其他教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。如果孩子即将上学，可以考虑建大花园，但是只建议买小户型，低于市场价才入手，在附近租房住。

投资角度不建议买学区房，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。结合你的情况，建议先投资1-2套潜力盘，经过一轮涨幅之后，再置换学区房。

提问：房姐好，新人首问，期待回复：贷款二套，房子首套，首付在250-260万左右，勉强可以看总价400万出头的房子。考虑未来几年有孩子后自住，兼具保值投资价值。目前我在金融街2号线上班，老公在10号线安贞附近，未来2-3年后工作可能会换。个人偏好南北通透带正规客厅的房子。现在看了几个房子：1、松榆里，92年公房，板楼四层69平，410万，南北，类似田字格户型，三居可以当两居，装修保持不错，但是楼道环境和小区环境很杂乱。离地铁有点距离2、南新园，95年楼龄，南北，62-70平左右，380-410万，装修普通，小区环境感觉还可以3、石佛营东里105号院，92年，南北，58平左右，380-385万，普通装修4、石佛营西里，小三居，94年，楼层高，72平，普通装修，400-410万之间5、南湖渠西里，小三居，69平，86-88年，420-440（这个小区今年涨了20万多）6、南十里居，小三居，69平，87年，400万左右7、磨房北里，小三居，62-69平，400-430万，91-92年8、双花园西里，88年，小三居，69平，440万9、十里堡北里，小三居，69平，420万10、农光里，92年，南北，小两居（次卧较小），62平，400万问题：1、上述房子基本都是板楼无电梯，基本在2-5层之间，能帮忙在上述房子中排序吗？2、请问90年后的板楼老公房和同小区的电梯塔楼房（楼龄新，但感觉更杂乱）哪个更有投资价值？3、是否还是其他具体推荐的小区，如酒仙桥一街坊、北湖渠、甘露园、美然动力等小区？

回答：1.保值角度这一类上车盘差距不大，基本都是跟随大势，以你自住的角度来选择南新园、松榆里、石佛营西里、农光里建议在这几个中选择2.板楼塔楼本身不存在谁比谁好。差异无非就是采光，密度，朝向。价格才是比较的关键3.还可以看下丽景馨居、晨光家园、酷特区

提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么学区房，他的增值空间在哪呢？它的历史最高值是多少？

回答：老破小的核心价值在于：纯粹的面积纯粹的居住属性优质地段屌丝价格北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。老破小的优点在于上车。可投资的板块大多在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

提问：房姐您好，新人首问。我在亦庄上班，爱人在西城上班，有一个3个月大的宝宝，想买个3居以上的房子。我的需求是：主要考虑自住&投资属性，满足保值增值，跟上北京大盘，同时兼顾孩子有学位上学，交通方便。目前看了海晏春秋，中铁华侨城和园，花语府这3个地铁盘，报价都在1000万左右。麻烦分析一下哪个盘值得上车，各个盘的优缺点是什么？或者有推荐的其他盘也可以。现在倾向于海晏春秋的上叠，您怎么看，期待您的答复。

回答：中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是周边无大型购物场所，周边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。花语府价格偏贵了，未来没什么上涨空间。海晏春秋自住还行，位置+别墅决定它的增值空间会跑输大盘。可以看下亦庄板块，像金茂府品质学区都有，配套马上也会起来再就是远洋天著的公寓也不错

提问：房姐好。新人首问。我是刚毕业，在金融街央企上班，工作了1年多，单身未婚，sfsd，子弹460左右，有户口，想尽快在北京买房，主要还是自住，也想尽量兼顾一些升值潜力以及学区。平时工作很忙，看房的时间不多，目前主要看中的是石景山的新盘中海天钻，通勤时间40分钟，看了您的很多回答，现在特别纠结于：1.石景山古城区块的发展前景如何？相比丰台区臻御府、诺德春风合院所在位置如何？2.中海天钻这个盘价格本身相对于石景山二手房较高，已经到了7.6-7.8，后续是否还有升值潜力？3.购房后我和我父母刚好能维持上月供，身边朋友有的认为一定要买学区，有的认为sfsd一定要尽量买大，中海天钻目前考虑117三居，压力会比较大，10年内不考虑换房，是否需要提前布局考虑学区，转而在其他区域买二手房？4.买房的主要是刚需自住，综合通勤时间（尽量在1小时以内）、居住舒适度、升值潜力、学区等因素，是否有更好的选择推荐？

回答：1.石景山古城会产业匮乏是一个问题，加上周边生态保护，和其它城区相比没什么竞争力。规划也是以宜居为主，偏睡城的定位。房价不会大的涨幅，跟随城区为主。丰台相比更好点2.中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般3.不需要提前考虑。4.可以看看丰台的角门、马家堡、草桥、丽泽板块

提问：房姐，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫

回答：均价、指数有涨有跌买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350万可以买到800+的。二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。

提问：苏州湾东。趁暑假和疫情在苏州湾东附近租了个三居，18层，没有以前担心的潮湿，衣服一天就干了，能看到太湖，环境气候都挺适应的，心里长草想入个140的，400个左右，会站岗么

回答：你好，苏州具体选筹我不熟悉，整体回避高价区、工业园区。苏州整体房价不低，在省会城市一家独大的今天，选择省会的成长性更好。

提问：房姐您好。真诚讨教：我们夫妻现有两子女，一个明年上学、一个明年入托，角门附近有套小户型，出掉后加上手中现金共600w左右可做首付，家庭税后年收入100w左右，在白石桥区域上班。目前想改善居住条件并照顾孩子上学需求(学区达到一般水准即可)，希望通过dyd将总资金放大至1300w左右购房，比较关注人济山庄、美林花园、中海馥园、中海雅园、紫金长安、翠微嘉园、一瓶等小区100平左右的房子。请问我们的计划是否合理可行？这些楼盘在您看来怎样排序？从我们的现实情况出发，是否还有更优选择？十分感谢！祝万事如意！

回答：1300的总价你们需要贷款700左右，月供在3.5万上下，你们现在的还款能力是完全OK的。只要未来现金流是稳定的，这个计划就没问题优先看紫金长安，育英唯一的次新片区，学区也很不错，在同区域有一定稀缺性。美林花园主要户型尺度过大总价偏高，后期出手不便。中海馥园划片是海淀区花园村第二小学，学区比较一般。翠微嘉园也还可以，作为备选吧。

提问：北京集体户，一直未在北京买房，未来不打算在北京继续发展.近期想在北京买个房，将集体户迁出，兼顾投资，也为未来小孩到北京上学保留一种可能性，想买个一套就好，最好400以内，求房姐指导

回答：你好，400内推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。流动性充足，租金也可观在承受范围内尽量贷款，扩大标的范围。

以上内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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