本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周(22/04/09-22/04/15)45 个重点城市新房合计成交300 万平米，环比+10%；其中，一二线环比+9%、三四线环比+17%；4 月截至上周一手房月成交同比-58%，较3月-14pct；其中，一二线同比-53%、三四线同比-73%，分别较3 月-14pct 和-16pct.上周14 个重点城市二手房成交76 万平米，环比+3%；4 月截至上周累计成交同比-55%，较3 月-10pct.库存方面，上周15 城推盘118 万平米，对应周成交/推盘比1.28 倍，最近3 个月(22 年1 月-22 年3 月)分别为1.23 倍、1.32 倍和0.97 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,591 万平米，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为16.5 个月，环比上升0.8 个月，行业总体仍处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，证监会等三部门发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知，坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。央行召开Q1 金融统计数据新闻发布会，指出全国已经有100 多城的银行自主下调房贷利率、降幅20-60bp；Q1 全国房地产开发贷月均环比多增1,500 亿元；22Q1 末全国个人住房贷款余额38.8 万亿元、同比+8.9%；设立金融稳定保障基金、专门用于应对处置具有系统性影响的重大金融风险。央行宣布全面降准0.25 个百分点，释放长期资金约5,300 亿元；沪深交易所分别向市场公开征求意见，明确了REITs 扩募的相关机制安排。因城施策方面，苏州二手房限售由5 年改为3 年。南京溧水区调整限购，外地户籍无须提交社保证明即可购一套商品房；六合区外地户籍购房者可购一套房。天津职工在天津市购买首套住房和保障性住房的，父母可提取住房公积金支持子女购房。南京放松商品房预售款监管，最高可拨付60%监管资金。郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生。南宁出台购房契税补贴新政，教职工和留邕人才首套房全额补贴。郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生。东莞一个家庭只能购买一套“三限房”政策在虎门等5 镇试点。宜昌取消2 年限售，首付比例低至20%。安徽淮北出台临时购房优惠，首套房最高可获6 万元奖励、非首套4 万元。昆明加大货币化安置力度、降低公积金购买二套房首付比例。土地方面，长沙首批集中供地22 宗地块揽金174 亿元，19 宗底价成交、1 宗溢价4%、2 宗待摇号。南昌22 宗地块集中挂牌，其中19 宗在5 月16 日竞价，3 宗在5月9 日竞价。

　　公司动态跟踪：3 月销售额：新城控股120 亿元(-42%)，3 月累计310 亿元(-37%)；龙湖集团权益销售额110 亿元，累计241 亿元；中国奥园45 亿元(-63%)，累计80 亿元(-73%)；华润置地209 亿元(-20%)，累计460 亿元(-32%)；世茂集团73 亿元(-76%)，累计221 亿元(-67%)；华侨城A 29 亿元(-54%)，累计81 亿元(-56%)。21 年业绩：大悦城营收426 亿元(+11%)，归母净利润1.1 亿元(+128%)；首开股份营收678 亿元(+53%)；归母净利润7 亿元(-78%)。金地集团卞雪梅辞去董事会董事、董事会审计委员会委员、董事会战略委员会委员职务。阳光城未能足额偿付8 亿元“20 阳光城MTN002”本息。招商积余子公司退还天津项目地块使用权。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.9%，沪深300 指数下跌0.99%，相对收益为-1.91%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：京能置业、中交地产、*ST 松江、渝开发、京粮控股，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中国武夷、栖霞建设、南国置业、阳光城、同达创业。物业管理板块个股平均下跌1.88%，沪深300 指数下跌0.99%，相对收益为-0.88%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企21/22PE 均值分别为9.1/6.5 倍；物管21/22PE 均值分别为23/17 倍。

　　投资分析意见：房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、中国建筑、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科A；H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）

文章来源：上海申银万国证券研究所
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